Academia | gratuit, fără cont

Glosar

90 de termeni pe care îi auzi la notar, la bancă și la vizionare, explicați în două paragrafe, cu sursa.

A

Act autentic Juridic: Înscrisul întocmit sau primit și autentificat de o autoritate publică, de notarul public sau de altă persoană învestită de stat cu autoritate publică, în forma și condițiile stabilite de lege. Pentru transferul proprietății asupra imobilelor, forma autentică este cerută sub sancțiunea nulității.
Agent imobiliar / broker Imobiliar: Agentul intermediază tranzacții pentru clienți în cadrul unei agenții; brokerul conduce agenția și răspunde de activitatea agenților. În lipsa legii speciale, titlurile nu sunt reglementate în România; în rețeaua REMAX, „Broker/Owner” e proprietarul biroului francizat.
ANCPI Tehnic / cadastru: Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară: instituția care administrează cadastrul și cărțile funciare prin oficiile județene (OCPI) și publică statistici lunare despre vânzări, ipoteci și cereri.
Antecontract de vânzare-cumpărare Juridic: Promisiunea bilaterală prin care vânzătorul și cumpărătorul se obligă să încheie în viitor contractul de vânzare, la un preț și într-un termen stabilite. Se însoțește de obicei de plata unui avans. Nu transferă proprietatea; obligă părțile să o transfere ulterior.
Arvună Juridic: Sumă plătită la încheierea unei promisiuni, cu funcție de garanție: dacă cumpărătorul renunță, o pierde; dacă vânzătorul renunță, o restituie dublu (arvuna confirmatorie): dacă părțile au prevăzut expres acest regim.
Asociația de proprietari Juridic: Forma de organizare a proprietarilor dintr-un condominiu pentru administrarea părților comune. La vânzare, vânzătorul prezintă o adeverință că nu are datorii la asociație.
Autorizație de construire Tehnic / cadastru: Actul administrativ care permite executarea lucrărilor de construire, pe baza certificatului de urbanism, a proiectului și a avizelor. Lucrările fără autorizație sunt contravenție și pot fi desființate.
Avans Imobiliar: Suma plătită de cumpărător la semnarea antecontractului, ca parte din preț și ca garanție a angajamentului. Se deduce din prețul final la semnarea contractului de vânzare.

B

Bun comun al soților Juridic: Bunul dobândit de oricare soț în timpul căsătoriei, sub regimul comunității legale, aparține ambilor. Vânzarea unui imobil bun comun cere consimțământul ambilor soți.
Bun viitor Juridic: Un bun care nu există încă la data contractului (o locuință de construit). Vânzarea bunului viitor e valabilă; proprietatea se transferă când bunul e realizat. ANCPI înregistrează din 2026 un tip distinct de cerere pentru bunuri viitoare.

C

Cadastru Tehnic / cadastru: Sistemul de identificare, măsurare și evidență tehnică a imobilelor: amplasament, limite, suprafață, categorie de folosință. Documentația cadastrală e întocmită de un specialist autorizat și recepționată de oficiul de cadastru (OCPI).
Carte funciară (CF) Juridic: Registrul public în care se înscriu imobilele și drepturile asupra lor: proprietar, sarcini (ipoteci, interdicții), notări (litigii, antecontracte). Are trei părți: descrierea imobilului (A), proprietatea (B), sarcinile (C).
Cereri de carte funciară (indicator ANCPI) Piață și date: Numărul cererilor depuse la OCPI într-o lună (înscriere, informare, recepție, bunuri viitoare, altele), online sau la ghișeu. Un indicator al activității cadastrale generale, nu doar al vânzărilor.
Certificat de atestare fiscală Fiscal: Documentul emis de primărie care confirmă că vânzătorul nu are datorii la impozitele locale pentru imobilul vândut. Notarul îl cere obligatoriu la autentificare.
Certificat de moștenitor Juridic: Actul emis de notar la finalul procedurii succesorale, care atestă cine sunt moștenitorii și ce cote au. Se intabulează pentru a actualiza cartea funciară.
Certificat de performanță energetică Tehnic / cadastru: Documentul care încadrează clădirea într-o clasă energetică (A-G) după consumul estimat, întocmit de un auditor energetic atestat. Obligatoriu la vânzare și închiriere, cu clasa menționată în anunț.
Certificat de urbanism Tehnic / cadastru: Actul informativ emis de primărie care spune ce se poate construi pe un teren: regimul juridic, economic și tehnic, condițiile urbanistice (POT, CUT, înălțime), avizele necesare. Nu dă dreptul de a construi.
Chirie sau cumpărare (pragul de echilibru) Piață și date: Comparația costului total al chiriei cu costul net al cumpărării pe un orizont de timp: rate, avans (și costul lui de oportunitate), costuri de proprietar, capitalul recuperat. Pragul de echilibru e anul în care cumpărarea devine mai ieftină.
Comision (onorariul agenției) Imobiliar: Remunerația agenției pentru intermediere, de regulă un procent din prețul de vânzare sau echivalentul unei chirii, stabilit în contract înainte de începerea serviciului. Se datorează la încheierea tranzacției.
Comparabile (analiza comparativă de piață) Piață și date: Metoda de estimare a prețului unei proprietăți pornind de la tranzacții recente cu proprietăți similare (nu de la anunțuri), ajustate pentru diferențe: suprafață, etaj, stare, an.
Concesiune Juridic: Dreptul de a folosi un bun al statului sau al unității administrativ-teritoriale (de regulă teren) pe o durată determinată, contra unei redevențe, cu obligația de a-l exploata conform contractului.
Contract de închiriere (locațiune) Juridic: Contractul prin care proprietarul (locator) cedează folosința locuinței chiriașului (locatar) pe o durată, contra chiriei. Se înregistrează la ANAF pentru impozitare; de la 1 ianuarie 2024, înregistrarea e obligatorie și îl face titlu executoriu pentru chirie.
Coproprietate Juridic: Situația în care mai multe persoane dețin împreună același bun, pe cote-părți. Actele de dispoziție (vânzare, ipotecare) cer acordul tuturor coproprietarilor.
Cotă indiviză Juridic: Partea din părțile comune ale unui condominiu (teren, casa scării, acoperiș, instalații) care revine fiecărui apartament, exprimată procentual sau ca fracție, proporțional cu suprafața utilă.
Credit ipotecar Finanțare: Credit garantat cu ipotecă asupra imobilului cumpărat (sau altui imobil), rambursat în rate lunare pe o durată lungă, cu dobândă fixă sau variabilă (de regulă IRCC + marjă).

D

DAE (dobânda anuală efectivă) Finanțare: Costul total al creditului exprimat ca procent anual, incluzând dobânda și comisioanele obligatorii (analiză, administrare, asigurări impuse). Permite compararea ofertelor.
Dezmembrare / alipire Tehnic / cadastru: Operațiunea cadastrală prin care un imobil se împarte în două sau mai multe loturi (dezmembrare) sau mai multe imobile se unesc (alipire), cu documentație întocmită de un specialist autorizat și act notarial.
Dezvoltator imobiliar Imobiliar: Societatea care construiește și vinde locuințe noi, de regulă „de pe plan” (înainte de finalizare), prin antecontract cu plăți eșalonate.
DOM (zile pe piață) Piață și date: Numărul de zile dintre listarea unei proprietăți și semnarea antecontractului sau vânzarea. Măsoară lichiditatea: câte zile durează, în medie, să se vândă.
Drept de preempțiune Juridic: Dreptul unei persoane de a cumpăra cu prioritate un bun, la prețul și în condițiile oferite de un terț. Există legal (terenuri agricole, monumente istorice, coproprietari) sau convențional (prin contract).
Drept de superficie Juridic: Dreptul de a avea sau a construi o clădire pe terenul altuia, pe o durată (maximum 99 de ani, reînnoibilă). Proprietarul construcției e altul decât proprietarul terenului.

E

e-Terra Tehnic / cadastru: Platforma informatică a ANCPI prin care notarii, persoanele autorizate și instituțiile depun cereri și consultă cărțile funciare electronic.
Evaluare ANEVAR Tehnic / cadastru: Raportul de evaluare a imobilului întocmit de un evaluator autorizat, membru ANEVAR, conform standardelor de evaluare. Cerut de bancă pentru credit și, uneori, în succesiuni sau litigii.
Exclusivitate (contract de reprezentare exclusivă) Imobiliar: Contractul prin care proprietarul încredințează vânzarea unei singure agenții, pe o durată, în schimbul unui plan de marketing și al reprezentării intereselor lui. Agenția investește în promovare pentru că e singura care poate încheia.
Extras de carte funciară Juridic: Documentul emis de OCPI care reproduce conținutul cărții funciare la o anumită dată. Extrasul de informare arată situația; extrasul de autentificare, cerut de notar, blochează cartea funciară 10 zile lucrătoare pentru semnarea actului.

G

Garanția contra evicțiunii Juridic: Obligația vânzătorului de a-l apăra pe cumpărător de pierderea totală sau parțială a proprietății din cauza pretențiilor unui terț (un drept anterior neștiut) și de a-l despăgubi dacă se produce.
Garanție (la închiriere) Imobiliar: Suma depusă de chiriaș la semnare, de obicei una sau două chirii, din care proprietarul poate reține daunele sau restanțele la finalul contractului. Se restituie în lipsa acestora.
GDPR (protecția datelor) Juridic: Regulamentul (UE) 2016/679 privind protecția datelor personale: temeiuri de prelucrare, informare, drepturi ale persoanei, consimțământ explicit pentru marketing, durată limitată de păstrare.
Grad de îndatorare (DTI) Finanțare: Raportul dintre totalul ratelor lunare și venitul net lunar. BNR limitează gradul total de îndatorare la 40% pentru creditele în lei și 20% pentru cele în valută, cu 5 puncte în plus pentru prima locuință locuită de debitor.
Grila notarială (studiul de piață al notarilor) Fiscal: Studiul anual de valori orientative ale imobilelor, pe localități, zone și tip, elaborat de camerele notarilor publici. Servește ca valoare minimă pentru calculul impozitului pe transfer și al onorariilor, când prețul declarat e mai mic.

H

Home staging Imobiliar: Pregătirea locuinței pentru vânzare: depersonalizare, ordine, reparații mici, lumină, fotografii profesionale. Scopul: cumpărătorul să se vadă locuind acolo.

I

Impozit pe clădiri și teren (local) Fiscal: Impozitul anual datorat primăriei de proprietar, calculat din valoarea impozabilă a clădirii (după suprafață, materiale, zonă, vechime) și din suprafața și zona terenului.
Impozit pe transferul proprietății Fiscal: Impozitul datorat de vânzătorul persoană fizică la înstrăinarea unui imobil: 3% din valoarea tranzacției pentru imobile deținute până la 3 ani inclusiv, 1% pentru cele deținute peste 3 ani, fără plafon neimpozabil din 2023. Se reține de notar.
Impozit pe veniturile din chirii Fiscal: Impozitul datorat de proprietarul persoană fizică: 10% din venitul net, calculat ca venit brut minus o cotă forfetară de cheltuieli de 20%, efectiv 8% din chiria brută. Se declară anual.
Intabulare Juridic: Înscrierea definitivă în cartea funciară a unui drept real (proprietate, ipotecă), pe baza unui act autentic sau a unei hotărâri judecătorești. Face dreptul opozabil terților.
Intravilan / extravilan Tehnic / cadastru: Intravilanul e partea din teritoriul unei localități în care se poate construi (delimitată prin PUG); extravilanul e restul, cu destinație agricolă sau forestieră, unde construirea e restricționată.
Ipotecă imobiliară Finanțare: Garanție reală constituită asupra unui imobil în favoarea unui creditor (de regulă banca), fără deposedarea proprietarului. Dacă debitorul nu plătește, creditorul poate executa imobilul.
IRCC Finanțare: Indicele de referință pentru creditele consumatorilor: se calculează la finalul fiecărui trimestru, ca medie a dobânzilor interbancare zilnice din trimestrul anterior, și se aplică în trimestrul următor, practic, dobânda dintr-un trimestru folosește datele de acum două trimestre. Publicat de BNR, e baza dobânzii variabile la creditele în lei acordate din mai 2019.

Î

Înregistrarea contractului de închiriere la ANAF Fiscal: Obligația proprietarului persoană fizică de a înregistra contractul de închiriere la organul fiscal în 30 de zile de la încheiere sau modificare; contractul înregistrat devine titlu executoriu pentru plata chiriei.

L

Lead Imobiliar: O persoană care și-a exprimat o intenție (să vândă, să cumpere, să închirieze) și a lăsat un contact. Pe acest site, leadurile vin din instrumente și formulare, cu pagina-sursă și consimțământul înregistrate.
Lichiditatea pieței imobiliare Piață și date: Ușurința cu care o proprietate poate fi vândută la un preț apropiat de valoarea ei, într-un timp rezonabil. Se măsoară prin zile pe piață, rata de succes a listărilor și reducerea față de prețul cerut.
LTV (loan-to-value) Finanțare: Raportul dintre credit și valoarea imobilului garantat. Complementul lui este avansul: la LTV 85%, avansul e 15%. BNR limitează LTV la 85% pentru creditele în lei și la 75% pentru cele în euro ale persoanelor fără venituri în euro; pentru cine deține deja o locuință, limitele scad cu 10 puncte procentuale.

M

MLS (Multiple Listing Service) Imobiliar: Sistem prin care agențiile își pun în comun listările în exclusivitate și împart comisionul la închidere, astfel încât orice agent poate vinde orice proprietate din sistem. Standard în SUA și Canada; în România există inițiative parțiale.
Monument istoric / zonă protejată Juridic: Imobil clasat în Lista monumentelor istorice sau situat într-o zonă protejată, supus unor obligații speciale: drept de preempțiune al statului la vânzare, avize pentru lucrări, restricții de modificare.

N

Notar public Juridic: Profesionistul care autentifică actele de vânzare, verifică identitatea părților, capacitatea și situația juridică a imobilului, calculează și reține impozitul pe transfer și depune actul pentru intabulare.
Notare în cartea funciară Juridic: Înscrierea, cu efect de opozabilitate, a unor drepturi, fapte sau raporturi juridice care privesc imobilul: antecontract, litigiu, interdicție, contract de închiriere peste 3 ani.
Nudă proprietate Juridic: Proprietatea lipsită de folosință, cât timp există un uzufruct. Nudul proprietar poate vinde dreptul său, dar cumpărătorul preia imobilul cu uzufructul existent.
Nulitate a actului Juridic: Sancțiunea care lipsește de efecte un act încheiat cu încălcarea legii: absolută (interes general, poate fi invocată oricând) sau relativă (interes privat, prescriptibilă). O vânzare de imobil fără formă autentică e nulă absolut.

O

Onorariu notarial Fiscal: Tariful notarului pentru autentificarea actului de vânzare, calculat pe tranșe de valoare conform normelor de onorarii minimale, la care se adaugă TVA. De regulă îl plătește cumpărătorul.
Open house Imobiliar: Vizionare deschisă a unei proprietăți, într-un interval anunțat, fără programare individuală. Concentrează cererea și creează comparație directă între cumpărători.

P

PAD (asigurarea obligatorie a locuinței) Fiscal: Polița de asigurare împotriva dezastrelor naturale (cutremur, inundații, alunecări de teren), obligatorie pentru toate locuințele: 130 de lei pe an pentru construcții tip A (sumă asigurată 100.000 de lei) și 50 de lei pe an pentru tip B (sumă asigurată 50.000 de lei). Verificat la 28.09.2026 pe padrom.ro.
Partaj Juridic: Împărțirea unui bun aflat în coproprietate (după moștenire, divorț sau cumpărare în comun), prin bună învoială la notar sau prin instanță.
POT și CUT Tehnic / cadastru: Procentul de ocupare a terenului (suprafața construită la sol / suprafața terenului) și coeficientul de utilizare a terenului (suprafața construită desfășurată / suprafața terenului). Limitează cât se poate construi.
Preț cerut vs. preț obținut Piață și date: Diferența dintre prețul de listare (cerut) și prețul de vânzare (obținut), exprimată procentual. Portalurile văd doar prețul cerut; prețul obținut îl cunoaște cine încheie tranzacția.
Preț de listare Piață și date: Prețul cerut public de vânzător la momentul punerii pe piață. Nu e o valoare de piață; e o propunere care se testează prin vizionări și oferte.
Proces-verbal de predare-primire Imobiliar: Documentul semnat la predarea locuinței (la vânzare sau la închiriere) care consemnează starea, inventarul, indexurile contoarelor și cheile predate.
Proiectul legii agentului imobiliar (L162/2024) Juridic: Propunerea legislativă privind organizarea activității de intermediere imobiliară: titluri profesionale (agent, broker, agenție), pregătire obligatorie, registru național (RENII), asigurare de răspundere, contract scris obligatoriu cu clientul.
PUG / PUZ / PUD Tehnic / cadastru: Planurile de urbanism: PUG (general, la nivel de localitate), PUZ (zonal, pentru o zonă, poate modifica regulile PUG), PUD (de detaliu, pentru o parcelă). Stabilesc funcțiuni, densități, retrageri.

R

Radiere Juridic: Ștergerea unei înscrieri din cartea funciară (de exemplu a unei ipoteci) după ce dreptul s-a stins, la rambursarea creditului, cu acordul creditorului.
Randament la chirie (brut / net) Piață și date: Raportul dintre venitul anual din chirie și prețul total al proprietății. Brut: chiria anuală / preț. Net: după impozit, perioade neînchiriate, administrare și reparații.
Rata de absorbție Piață și date: Ritmul în care piața „consumă” oferta: numărul de vânzări dintr-o perioadă raportat la stocul de proprietăți disponibile. Invers, „lunile de stoc” arată în cât timp s-ar vinde oferta la ritmul curent.
Recepția la terminarea lucrărilor Tehnic / cadastru: Procesul-verbal prin care se constată finalizarea construcției conform autorizației; e condiția pentru înscrierea construcției în cartea funciară și pentru impozitarea ei ca locuință.
Referral (recomandare între birouri) Imobiliar: Transferul unui client de la un agent sau birou către altul (din alt oraș sau specializare), contra unui procent din comisionul încasat la închidere, în rețeaua REMAX, de regulă 25%.
RENII Juridic: Registrul Național Electronic al Intermediarilor Imobiliari, propus de proiectul de lege privind organizarea activității de intermediere imobiliară (L162/2024 / PL-x 340/2024): registru public al agenților, brokerilor și agențiilor autorizate, administrat de ANCPI.
Reprezentare (a vânzătorului / a cumpărătorului) Imobiliar: Relația în care agentul lucrează pentru interesele unei singure părți din tranzacție (vânzătorul sau cumpărătorul) cu obligații de loialitate, informare și diligență.

S

Sarcini (partea C a cărții funciare) Juridic: Drepturile terților și notările care grevează imobilul: ipoteci, privilegii, interdicții de înstrăinare sau grevare, servituți, uzufruct, litigii notate, antecontracte notate.
Servitute Juridic: Sarcină impusă unui imobil (fondul aservit) în folosul altui imobil (fondul dominant): drept de trecere, de vedere, de a nu construi peste o anumită înălțime. Se înscrie în cartea funciară.
Sezonalitate Piață și date: Variația regulată a activității pieței în cursul anului: mai puține vânzări în ianuarie-februarie și august, mai multe primăvara și toamna. De aceea comparațiile corecte sunt cu aceeași lună a anului anterior (YoY), nu cu luna precedentă.
Succesiune (moștenire) Juridic: Transmiterea patrimoniului unei persoane decedate către moștenitori, legali sau testamentari. Se constată prin certificat de moștenitor emis de notar sau prin hotărâre judecătorească.
Suprafață construită (la sol / desfășurată) Tehnic / cadastru: Suprafața construită la sol e amprenta clădirii pe teren; suprafața construită desfășurată e suma suprafețelor tuturor nivelurilor, măsurate pe conturul exterior. Se folosesc la POT/CUT și la impozitul pe clădiri.
Suprafață utilă Tehnic / cadastru: Suma suprafețelor tuturor încăperilor locuinței (camere, bucătărie, băi, holuri, debarale), fără pereți, balcoane, logii și anexe. E suprafața folosită pentru pragurile de TVA și în anunțuri.

T

Teren agricol (extravilan) Juridic: Terenul din extravilan cu destinație agricolă. Vânzarea lui e supusă unei proceduri speciale: drept de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, vecinilor, statului și altor categorii, exercitat prin primărie.
Tur virtual (Matterport) Tehnic / cadastru: Scanare 3D a locuinței care permite vizitarea online, cu măsurători și plan. Filtrează vizionările: vin doar cumpărătorii care au văzut deja spațiul.
TVA la locuințe Fiscal: Taxa pe valoarea adăugată aplicată la livrarea de locuințe noi de către dezvoltatori (persoane impozabile). Cota este cea standard, de 21%.

U

Unitate individuală Tehnic / cadastru: Apartamentul sau spațiul dintr-un condominiu, cu carte funciară proprie, împreună cu cota-parte din părțile comune. Categorie distinctă în statisticile ANCPI de vânzări și ipoteci.
Uzucapiune (prescripție achizitivă) Juridic: Dobândirea proprietății asupra unui imobil prin posesie utilă, pe durata prevăzută de lege. Uzucapiunea extratabulară: 10 ani de posesie, în cazurile limitate de lege (proprietarul înscris a decedat sau și-a încetat existența, a renunțat la proprietate, ori imobilul nu era înscris în nicio carte funciară). Uzucapiunea tabulară: cel înscris în cartea funciară fără cauză legitimă, dar cu bună-credință, nu mai poate fi contestat după 5 ani de posesie neviciată de la înregistrarea cererii de înscriere.
Uzufruct Juridic: Dreptul de a folosi un bun al altuia și de a-i culege fructele (de exemplu chiria), pe durata vieții uzufructuarului sau pe un termen. Proprietarul rămâne nud proprietar.

V

Vânzări de imobile (indicator ANCPI) Piață și date: Numărul actelor de vânzare înscrise în cartea funciară într-o lună, pe județ și pe municipiu reședință, defalcat pe categorii: unități individuale, teren intravilan cu/fără construcții, extravilan agricol/neagricol.
Vicii ascunse Juridic: Defecte ale imobilului care nu puteau fi observate la o verificare atentă la cumpărare și care îl fac impropriu folosinței sau îi reduc valoarea (infiltrații, fisuri structurale, instalații defecte). Vânzătorul răspunde pentru ele.

Y

YoY / MoM / YTD Piață și date: Variația față de aceeași lună a anului anterior (year-over-year), față de luna anterioară (month-over-month) și cumulatul de la începutul anului (year-to-date), comparat cu aceeași perioadă a anului anterior.

Glosarul e material educativ, nu consultanță juridică sau fiscală. Pentru situația ta concretă, verifică cu notarul, avocatul sau consultantul fiscal.

Biroul

Ai o întrebare despre asta? Scrie-ne.

Te sunăm de la numărul biroului, +40 772 064 329, în cel mai scurt timp. Fără presiune, fără obligații.

+40 772 064 329

REMAX Champions | Str. Bisericii Române nr. 88, 500080 Brașov | champions.brasov@remax.ro