Metodologia indicatorilor

Cele patru tipuri de date

Tipurile nu se amestecă în același clasament și nu primesc aceeași scală de culoare. „Preț cerut” și „Minim fiscal” sunt indicatori separați; pe acest site nu există niciun indicator numit generic „preț pe metru pătrat”.

De ce nu există preț de tranzacție pe metru pătrat pe oraș în România

Pentru că nicio instituție nu îl publică. ANCPI publică volume (câte imobile s-au vândut), nu prețuri. Indicele prețurilor proprietăților rezidențiale (RPPI, publicat de BNR și, armonizat, de Eurostat) e construit pe tranzacții, dar există doar la nivel național, București și restul țării: nu pe județ sau oraș. Grilele notariale sunt minime fiscale: praguri sub care notarul calculează impozitul la valoarea din grilă, de regulă sub piață. Iar prețul cerut din anunțuri depășește, de regulă, prețul semnat la notar, cu cât, nu se știe public. Orice cifră „preț de tranzacție pe oraș” pe care o vedeți în altă parte e o estimare; noi nu o inventăm, nu o aproximăm și nu o extrapolăm.

Grilele notariale 2026, cameră cu cameră

Studiile de piață ale camerelor notarilor publici sunt PDF-uri cu structuri diferite de la o cameră la alta. Publicăm valoarea doar acolo unde tabelul de apartamente al reședinței a fost identificat cu certitudine (regim „automat”) sau a fost verificat manual (regim „manual”). Restul județelor sunt „în curs de verificare”: nu o aproximare.

Verificări automate la fiecare actualizare

Înainte de publicare, datele trec prin verificări de paritate: suma județelor egală cu totalul național (toleranță zero la seriile de sumă INS), fără luni lipsă nedocumentate, fără valori negative, fiecare localitate cu cod SIRUTA valid, prețurile cerute în intervalul 500-6.000 €/mp cu variații lunare sub 15%, minimele fiscale în 200-5.000 €/mp, contractul de date complet. Ultima rulare: 8.446 de verificări trecute, 0 eșuate (22 octombrie 2026).

Valorile atipice la sursă

Uneori o sursă publică o valoare care iese brusc din seria ei (de exemplu Teleorman, iunie 2026: 20 de imobile vândute, -70% față de anul trecut, cifra apare exact așa în raportul ANCPI). Nu o corectăm și nu o ascundem: o afișăm cum a fost publicată și o marcăm cu semnul „!” și textul „valoare atipică la sursă” pe hartă (tooltip), în panoul județului, în card și în topuri. Detectorul e același pentru toți indicatorii: o valoare e atipică dacă variația ei procentuală față de perioada anterioară se abate cu mai mult de 3 × MAD (abaterea mediană absolută) și cu cel puțin 15 puncte procentuale de mediana ultimelor 12 variații ale aceleiași serii (minimum 6 variații disponibile; lucrăm pe variații relative, nu pe niveluri, ca o serie în creștere constantă să nu fie marcată, iar pragul de 15 puncte ține zgomotul seriilor foarte stabile în afara marcajului) sau dacă variația față de aceeași perioadă a anului trecut e sub -60% ori peste +150%. Marcajul e o invitație la verificare la sursă, nu un verdict: valoarea poate fi corectă (o schimbare reală de metodă sau de piață) sau o eroare de publicare.

Când o lună întreagă e „în verificare”

Dacă, pentru același indicator și aceeași perioadă, cel puțin 20% din județele (sau orașele) cu date sunt atipice, problema nu mai e a unui județ, ci a lunii: harta, cardul, panoul și topurile primesc bannerul „Date sursă în verificare pentru această lună”, iar valorile rămân afișate și marcate. Exemplul care a impus regula: ipotecile ANCPI din iunie 2026, 10 județe atipice deodată (Covasna +617% față de mai, Tulcea +481% față de iunie 2025); în fișierul brut ANCPI creșterea vine aproape integral din coloana „terenuri extravilan agricole” (Covasna de la 6 la 327, Olt de la 213 la 790), fără nicio notă de metodă în raport. Până la o lămurire de la sursă, cifrele lunii se citesc cu această rezervă.

Regulile de onestitate a datelor

• Fiecare valoare afișată poartă sursa (cu link), perioada, decalajul, licența și eticheta de tip.
• Lipsa de date se afișează „-” cu motivul („sursa nu publică la acest nivel”, „oraș neacoperit”, „în curs de verificare”). Niciodată zero, niciodată interpolare.
• Când o sursă nu răspunde, păstrăm ultima versiune bună și o marcăm „date neactualizate”, cu motivul.
• Prețul cerut se citește o dată pe lună de pe pagina publică a Indicelui Imobiliare.ro, cu identificare explicită, după verificarea robots.txt; nu citim anunțuri. Sursa e atribuită pe fiecare afișare.
• Contractul de date publicat (JSON) e documentat în repo și stabil: e baza viitorului API public.