Costuri de tranzacție

Cum calculăm

Cumpărător: onorariul notarial minim pe tranșe (Normele aprobate prin Ordinul MJ 177/C/2024, anexa nr. 2 pct. I) + TVA 21%: notarul poate percepe mai mult; tariful ANCPI de intabulare (0.15% pentru persoane fizice, minim 60 de lei); TVA doar la locuințe noi de la dezvoltator: cota standard 21%; evaluarea (dacă e credit); comisionul agenției, dacă l-ai introdus.

Vânzător persoană fizică: impozitul pe transfer, 3% din valoare pentru imobile deținute până la 3 ani inclusiv, 1% peste 3 ani (Codul fiscal art. 111, fără plafon neimpozabil din 2023), reținut de notar; comisionul agenției, dacă l-ai introdus. Vânzătorul persoană juridică nu datorează impozitul de la art. 111 (are impozit pe profit): nu îl calculăm.

Nu includem: taxe de credit ale băncii, asigurări de viață/locuință cerute de bancă, costuri de cadastru pentru imobile neintabulate, certificat energetic. Cere-le de la bancă și notar.

Surse și data verificării

• Onorariile notariale minimale pentru actele translative ale dreptului de proprietate asupra imobilelor (Ordinul MJ nr. 177/C/2024, anexa nr. 2 pct. I) | verificat 28 septembrie 2026 | sursa oficială

  Normele privind tarifele de onorarii minimale pentru serviciile prestate de notarii publici, aprobate prin Ordinul ministrului justiției nr. 177/C/2024 (Monitorul Oficial nr. 70 din 26 ianuarie 2024; abrogă Ordinul nr. 46/C/2011), anexa nr. 2 pct. I: autentificarea actelor translative ale dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile: a) până la 20.000 lei: 2,2 %, dar nu mai puțin de 230 lei; b) 20.001-35.000 lei: 440 lei + 1,9 % pentru suma care depășește 20.001 lei; c) 35.001-65.000 lei: 725 lei + 1,6 % peste 35.001 lei; d) 65.001-100.000 lei: 1.205 lei + 1,5 % peste 65.001 lei; e) 100.001-200.000 lei: 1.705 lei + 1,1 % peste 100.001 lei; f) 200.001-600.000 lei: 2.805 lei + 0,9 % peste 200.001 lei; g) peste 600.001 lei: 6.405 lei + 0,6 % peste 600.001 lei. Valoarea la care se calculează onorariul nu include TVA (art. 4 alin. (8) din norme); la onorariu se adaugă TVA 21 %. Completarea prin Ordinul nr. 2.864/C/2024 nu modifică grila.

• Impozitul pe veniturile din transferul proprietăților imobiliare (Codul fiscal, art. 111) | verificat 2 septembrie 2026 | sursa oficială

  Codul fiscal, art. 111 alin. (1), forma în vigoare din 1 ianuarie 2023 (Legea 296/2023 → OUG 115/2023): impozitul se calculează la valoarea tranzacției, cu cota de 3 % pentru imobilele deținute până la 3 ani inclusiv și 1 % pentru cele deținute peste 3 ani; plafonul neimpozabil de 450.000 lei a fost eliminat de la 1 ianuarie 2023. Instrumentul aplică 3 %/1 % pe valoarea integrală, fără deducere; vânzătorul persoană fizică datorează impozitul, reținut de notar.

• Tariful ANCPI pentru intabularea dreptului de proprietate (Ordinul directorului general al ANCPI nr. 16/2019, forma consolidată la 08.03.2026) | verificat 28 septembrie 2026 | sursa oficială

  Ordinul directorului general al ANCPI nr. 16/2019 privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI (Monitorul Oficial nr. 30 din 10 ianuarie 2019, forma consolidată cu modificările până la 08.03.2026), anexa: cod 2.3.1: intabulare drepturi reale în favoarea persoanelor juridice: 0,50 % din valoarea din act; cod 2.3.2: în favoarea persoanelor fizice: 0,15 % din valoarea din act; nota 8: tariful se calculează prin raportare la valoarea din act, dar nu mai puțin de 60 lei pentru fiecare imobil (dacă valoarea din act lipsește sau e sub valoarea din studiul de piață al notarilor, se folosește aceasta). Se plătește de cumpărător, prin notar.

• TVA la livrarea de locuințe (Codul fiscal, art. 291) | verificat 28 septembrie 2026 | sursa oficială

  Codul fiscal, art. 291, după Legea 141/2025: la livrarea de locuințe se aplică cota standard de TVA de 21 %. Cota de 9 % se mai aplică doar în regim tranzitoriu, pentru locuințe de maximum 120 mp utili și maximum 600.000 lei fără TVA, cumpărate de persoane fizice, când contractul (sau avansul) este anterior datei de 1 august 2025: regim prelungit până la 30 septembrie 2026. Condițiile exacte se verifică la ANAF sau cu un consultant fiscal. Instrumentul aplică 21 %; 9 % doar dacă bifezi regimul tranzitoriu și suprafața, valoarea și data se încadrează. Pentru locuințe vechi, între persoane fizice, nu se aplică TVA.

• PAD: polița de asigurare obligatorie a locuinței (Legea 260/2008; prime stabilite de PAID) | verificat 28 septembrie 2026 | sursa oficială

  Polița PAD (Legea nr. 260/2008, republicată): tip A (construcții din beton armat, metal, lemn sau cărămidă arsă): sumă asigurată 100.000 lei, primă anuală 130 lei; tip B (alte materiale): 50.000 lei, primă 50 lei. Verificat pe padrom.ro la 28.09.2026. Primele sunt datorate anual de proprietar; instrumentul le afișează doar informativ.

Limită: Estimare informativă; nu constituie ofertă, consultanță fiscală sau juridică. Verifică valorile cu banca, notarul sau consultantul tău.