Metodologie
Sursa, formula fiecărui indicator, decalajul, excluderile și erorile sursei, publicate integral. Dacă nu poți reproduce o cifră de pe site din fișierele ANCPI și din regulile de aici, e o eroare a noastră: scrie-ne.
Sursa
Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) publică lunar, pe ancpi.ro, paginile „statistica-<luna>-<an>” (tabele lunare: cereri, ipoteci, vânzări pe județ; din mai 2025 și vânzări pe municipii reședință și sectoare) și „evolutie-<luna>-<an>” (cumulat de la începutul anului). Pipeline-ul descarcă fișierele XLS/XLSX (inclusiv seria istorică de mai jos), le citește automat (antete multi-rând, variante istorice de layout) și le verifică. Interval: ianuarie 2017-iunie 2026 (114 luni), 39 de indicatori.
Date istorice (2009-2021)
Paginile de statistici ANCPI de dinainte de 2022 nu mai sunt pe ancpi.ro. Seria ianuarie 2017-decembrie 2021 (60 de luni) e preluată din Wayback Machine: pentru fiecare lună, pagina „statistica” arhivată și fișierele ei Excel, exact cum au fost publicate (prima captură arhivată ca fișier). Pentru mai 2019 (ipoteci), noiembrie 2019 (cereri), noiembrie 2019 (ipoteci), noiembrie 2019 (vânzări), ianuarie 2020 (cereri), ianuarie 2020 (ipoteci), ianuarie 2020 (vânzări), februarie 2020 (cereri), februarie 2020 (ipoteci), februarie 2020 (vânzări), atașamentul de pe pagină nu a fost arhivat; am folosit același fișier publicat de ANCPI în folderul de presă (verificat după titlul lunii din fișier). Pentru fiecare fișier păstrăm adresa exactă din arhivă, cu data capturii. Datele istorice nu se mai actualizează: nu apar în calendar.
- Luni lipsă: niciuna: toate cele trei fișiere lunare (vânzări, ipoteci, cereri) există pentru fiecare lună.
- Evoluția cumulată (fișierele „evolutie”): lipsește pentru 16 luni (și parțial pentru aprilie 2019, mai 2019). Nu afectează datele: cumulatul de la începutul anului se calculează mereu din lunile publicate, care sunt complete; fișierele de evoluție servesc doar la verificare.
- Atipice la sursă: august 2021: fișierul arhivat nu e coerent cu el însuși (ex. suma județelor diferă de rândul TOTAL); valorile rămân exact ca la sursă, necorectate.
- 2009-septembrie 2016: ANCPI a publicat atunci alt indicator, „Înscrieri de tranzacții (intabulări ale drepturilor reale principale)”, nu numărul de imobile vândute. Îl arătăm separat, pe an, pe fișele de județ și pe România (2016 = doar ianuarie-septembrie), fără să-l lipim de seria de vânzări din 2017.
Decalaj
ANCPI publică de regulă statisticile unei luni în prima jumătate a lunii următoare (de exemplu, paginile pentru martie, aprilie și mai 2026 erau online la 15 aprilie, 11 mai și, respectiv, 2 iunie 2026, conform arhivei web). Radarul le preia automat în ziua următoare publicării (verificare zilnică). Pe fiecare pagină de date scriem „Date până la” (ultima lună din serie) și „Actualizat la” (data build-ului site-ului).
Formule
| Indicator | Formulă / regulă |
|---|---|
| Vânzări de imobile (TOTAL) | Rândul „Total imobile” din fișierul lunar „vânzări” ANCPI (județ) / „vânzări reședință” (municipiu, din 2025-05). Numărătoare completă, nu eșantion, deci fără prag n. |
| Variație lunară (MoM) | (luna curentă minus luna anterioară) / luna anterioară. „-” dacă lipsește un termen. |
| Variație anuală (YoY) | (luna curentă minus aceeași lună a anului anterior) / aceeași lună a anului anterior. „-” înainte de 2026-05 pe municipii (serie din 2025-05). |
| Cumulat de la începutul anului (YTD) | Suma lunilor din an până la luna curentă inclusiv; „-” dacă vreo lună lipsește. Verificat independent contra fișierelor de evoluție ANCPI (cumulat). |
| Maxim istoric și distanța | Maximul seriei disponibile; distanța = (luna curentă minus maxim) / maxim. |
| Descompunere pe categorii | Cele 5 categorii ANCPI: unități individuale, teren intravilan cu/fără construcții, extravilan agricol/neagricol. Ponderea = categoria / total. |
| Cereri (total) | Suma tipurilor (înscriere, informare, recepție, bunuri viitoare, altele), online + ghișeu. NAȚIONAL = rândul TOTAL din fișier. Nu includ cererile pe e-mail (nota ANCPI). |
| Ipoteci | Ipoteci înregistrate lunar în evidențele ANCPI = suma celor 5 categorii de înscriere (fără radieri). Numărul ipotecilor înregistrate lunar la ANCPI, pe județe și la nivel național. E un flux (câte se înscriu în luna respectivă), nu stocul ipotecilor active și nu numărul creditelor noi acordate de bănci (acelea le publică BNR). Până în 2020-08, rândul „Total ipoteci” din fișierele ANCPI include și ipotecile radiate (0,6-2,7% pe an la nivelul țării, local mult mai mult); Radarul afișează doar înscrierile (fără radieri), iar totalul din fișier rămâne în setul de date (ipoteci_total_cu_radiate). Coloanele „radiate” au dispărut din fișiere după 2023-02. |
| Rotunjire | Procente cu o zecimală; separatori ro-RO (mii cu punct, zecimale cu virgulă); minus tipografic. |
Excluderi și praguri
- Datele ANCPI sunt numărători complete (nu eșantion): nu au prag n = 30. Pragul n = 30 se aplică DOAR datelor proprii (Registrul Champions, viitorul Indice): sub 30 de rânduri, orice agregare se afișează „eșantion insuficient (n = x)”.
- Nu publicăm anunțuri individuale. Publicăm volumele de tranzacții ANCPI și prețurile cerute agregate ale Indicelui Imobiliare.ro (media prețurilor din anunțuri, pe oraș), cu sursa și atribuirea pe fiecare afișare, detalii în metodologia indicatorilor. Prețul cerut nu este preț de tranzacție.
- Nu publicăm cifre interne de performanță ale biroului. Cifrele despre birou de pe site sunt exclusiv cele publice de pe pagina biroului de pe remax.ro, cu sursa și data citirii.
- Proprietăți vândute: prețul de listare apare DOAR dacă diferă cu ≥ 3% de prețul de vânzare, altfel prețul de vânzare (disponibil doar la cerere) s-ar putea deduce.
Anomaliile sursei, documentate
| Perioada | Anomalie și tratare |
|---|---|
| 2024-04 | Fișierele sunt inversate pe site-ul ANCPI: pagina „statistică” servește fișierele de evoluție și invers. Parserul rutează după conținut (prezența antetului „Nr. crt.”), nu după pagina de proveniență. Luna e completă și corectă. |
| 2026-02 | Evoluția vânzărilor e publicată sub numele atipic „tranzactii” (nu „vanzari”). Clasificatorul acceptă ambele. |
| toate lunile | Numele județelor au variații de encoding în fișierele de evoluție (ex. CARAS?SEVERIN). Potrivirea se face pe cheie alfanumerică fără diacritice. |
| 2017-01 până la 2025-04 | Raportul pe municipii reședință nu exista pe site; seria pe municipiu începe în 2025-05. |
| 2020-2021 (unele luni) | Primul județ (ALBA) apare fără număr de ordine în tabel. Parserul recunoaște rândul după numele județului, nu după număr, altfel Alba lipsea din lună. |
| din 2026-03 | Apare tipul de cerere „bunuri viitoare” și foaia „DINAMICA BUNURI VIITOARE” (duplicat al rândurilor din foaia principală, nu se numără de două ori). |
| august-septembrie 2026 | Site-ul ancpi.ro afișează o pagină temporară de avarie; paginile de statistici răspund 404. Pipeline-ul verifică zilnic și preia lunile noi când reapar. |
Verificări automate
28.121 de verificări trecute, 0 eșuate la ultima rulare (17 octombrie 2026), pe intervalul ianuarie 2017-iunie 2026. Verificarea rulează la fiecare actualizare; rezultatul se scrie în dataset și se afișează aici.
| Verificare | Regulă | Număr |
|---|---|---|
| (a) suma județelor ≈ TOTAL național | toleranță 0,5% | 2.195 |
| (b) reședință ≤ județ | pe toți indicatorii comuni | 3.516 |
| (c) valori negative | niciuna permisă | 0 găsite |
| (d) control pe județul Brașov | ian. 2026 = 1.273 (-13,9% YoY), feb. 2026 = 1.901 (-22,3% YoY) | 2 |
| (e) evoluție YTD = suma lunilor | leagă fișierele de evoluție de cele lunare | 12.264 |
| (f) TOTAL = suma categoriilor | vânzări: unități + 4 tipuri de teren; ipoteci: înscrieri + radieri | 9.804 |
| (g) salturi an/an | variație în afara -60% ... +150%: semnalată (nu corectată) | 695 de semnalate |
Modelul nostru de business
Observatorul Champions este gratuit și rămâne gratuit: datele se consultă pe site, iar graficele și metodologia sunt publice, fără formular. REMAX Champions câștigă din trei lucruri, separate de stratul de date: intermediere imobiliară în Brașov (comision din tranzacțiile încheiate pentru clienții care aleg să lucreze cu biroul), referral de 25% din comision pentru leadurile din alte județe transmise birourilor REMAX partenere, și (în viitor) cursuri acreditate. Datele nu sunt influențate de niciunul dintre ele: cifrele vin din fișierele publice ANCPI, pipeline-ul e determinist și verificabil, iar titlurile spun „au scăzut” când au scăzut. Poți verifica: sursa primară e pe ancpi.ro, iar fiecare pagină Radar arată cifra, luna și formula folosită.
Fișa fiecărui indicator
Fiecare indicator de pe site are o fișă publică: ce măsoară, sursa, geografia, perioada, frecvența, ce nu măsoară, dreptul de reutilizare și data actualizării. Un indicator fără fișă completă nu apare pe site.
- Preț cerut, apartamente (Indicele Imobiliare.ro)
- Preț cerut, apartamente vechi (Indicele Imobiliare.ro)
- Preț cerut, apartamente noi (Indicele Imobiliare.ro)
- Preț cerut, apartamente vechi cu o cameră (Indicele Imobiliare.ro)
- Preț cerut, apartamente vechi cu 2 camere (Indicele Imobiliare.ro)
- Preț cerut, apartamente vechi cu 3 camere (Indicele Imobiliare.ro)
- Vânzări de imobile (ANCPI: statistici lunare)
- Vânzări de unități individuale (ANCPI: statistici lunare)
- Ipoteci înregistrate (ANCPI) (ANCPI: statistici lunare)
- Cereri de carte funciară (ANCPI: statistici lunare)
- Zile pe piață, apartamente (Rapoartele trimestriale Imobiliare.ro)
- Marja de negociere, apartamente (Rapoartele trimestriale Imobiliare.ro)
- Salarii nete pentru 1 mp (Calcul REMAX Champions din Indicele Imobiliare.ro (preț cerut, apartamente), INS TEMPO, matricele FOM106H / FOM106E (salariul net al județului) și cursul mediu EUR/RON al anului (BNR))
- Autorizații de construire, clădiri rezidențiale (INS TEMPO, matricea LOC108A)
- Autorizații rezidențiale la 1.000 de locuitori (Derivat: INS LOC108B ÷ INS POP107D × 1.000)
- Autorizații de construire pe localitate (INS TEMPO, matricea LOC108B)
- Locuințe terminate (INS TEMPO, matricea LOC104A)
- Autorizații rezidențiale la 100 de vânzări (Derivat: INS LOC108A (12 luni) ÷ ANCPI vânzări (12 luni) × 100)
- Câștig salarial mediu net (INS TEMPO, matricele FOM106H / FOM106E)
- Populație după domiciliu (INS TEMPO, matricea POP107D)
- Rata șomajului înregistrat (INS TEMPO, matricea SOM103B)
- Indicele prețului locuințelor (tranzacții) (Eurostat: prc_hpi_q)
- Autorizații: număr de locuințe (indice Eurostat) (Eurostat: sts_cobp_m)
- Autorizații: suprafață utilă (indice Eurostat) (Eurostat: sts_cobp_m)
- ROBOR 3M (BNR, ROBOR 3 luni (medie lunară); fallback Eurostat irt_st_m)
- Curs EUR/RON (medie lunară) (BNR: cursul pieței valutare; fallback Eurostat ert_bil_eur_m (BCE))
- Rata anuală a inflației (IPC) (INS TEMPO, matricea IPC102A)
- Rata șomajului BIM (INS, prin Eurostat (une_rt_m))
- Câștigul salarial mediu net, România (INS TEMPO, matricele FOM106G / FOM106D)
Golurile și revizuirile
- O lună sau un trimestru fără date rămâne gol. Nu devine 0, nu se estimează din lunile vecine și nu se netezește cu medii mobile.
- O perioadă incompletă sau afectată de o problemă a sursei se marchează vizibil, pe grafic și în tabel, cu motivul.
- Comparațiile cu anul trecut care implică luni afectate se suspendă sau se marchează. Exemplu: în iulie și august 2026 sistemul e-Terra al ANCPI a fost oprit (14 iulie-12 august 2026), iar înregistrările au fost amânate; scăderea din aceste luni nu arată cererea reală.
- Când lunarele lipsesc, folosim valoarea trimestrială oficială, marcată ca atare, doar unde sursa o publică (ANCPI, trimestrul 3 2026: detaliile mai jos).
- Revizuirile surselor se notează cu data, în tabelul de mai jos. La rapoartele trimestriale Imobiliare.ro publicăm valoarea din raportul trimestrului respectiv, fără să amestecăm revizuirile ulterioare.
- O serie care a depășit termenul obișnuit de actualizare se arată „date din <perioadă>”, nu ca actuală.
Trimestrul 3 2026
ANCPI nu a publicat fișierele lunare pentru iulie, august și septembrie 2026 (ancpi.ro afișează încă pagina de avarie). Singura sursă oficială e comunicatul ANCPI din 16 octombrie 2026, publicat pe pagina oficială de Facebook a ANCPI. Comunicatul dă doar totalul trimestrului: pentru România (108.437 de imobile vândute și 69.206 ipoteci), pentru 6 județe la vânzări, 6 la ipoteci și 6 reședințe, plus bunurile viitoare înscrise după Legea 207/2025 și județele cu cele mai multe terenuri agricole vândute. Nu dă lunile, tipurile de imobil și nici celelalte județe și reședințe.
Nu împărțim trimestrul pe luni și nu estimăm nimic pentru județele și reședințele care nu apar în comunicat: o împărțire ar fi o cifră inventată, iar iulie și august sunt și luni afectate de oprirea e-Terra. Iulie, august și septembrie 2026 rămân goale în tabele și grafice; trimestrul nu intră în ultimele 12 luni, pe hartă, în clasamente, în cumulatul anului, în rapoartele lunare sau în newsletter. Cifra trimestrului apare separat, sub tabelul lunar, doar pentru geografiile numite în comunicat. Comparația cu trimestrul 3 2025 o calculăm din seria noastră lunară (iulie-septembrie 2025), care dă exact baza din comunicat: 174.706 vânzări.
Ce sursă are prioritate
Când două surse dau cifre diferite pentru același lucru, folosim ordinea de mai jos și afișăm diferența, nu o ascundem.
- Statistica oficială primară (ANCPI pentru tranzacții, INS pentru salarii, șomaj, inflație și construcții, BNR pentru curs).
- Aceeași statistică republicată de un organism oficial (Eurostat, când INS sau BNR nu sunt accesibile).
- Comunicatele oficiale, când fișierele detaliate lipsesc (marcate ca atare).
- Indicii privați publici (Indicele Imobiliare.ro, rapoartele trimestriale Imobiliare.ro), doar pentru ce nu publică statistica oficială: prețul cerut, zilele pe piață, marja de negociere.
Revizii
| Data | Revizie |
|---|---|
| 2 septembrie 2026 | Publicarea inițială a Radarului: 2022-01 până la 2026-06, 38 de indicatori, 11.216 verificări trecute. |
| 16 octombrie 2026 | Seria istorică 2017-01 până la 2021-12, preluată din arhiva web a ANCPI (Wayback Machine) și verificată; seria lunară pornește acum din 2017-01. Consecințe: maximul seriei se calculează de la 2017-01 (unde e mai vechi, diferă de edițiile anterioare ale rapoartelor), iar ipotecile 2017-2020 sunt doar cele active (fișierele ANCPI includeau și radiatele în total). |
Corecțiile se anunță aici, nu se strecoară. O eroare recunoscută întărește standardul; una ascunsă îl distruge. Luni în dataset: 114; ultima: iunie 2026.
Cine semnează
Florin Dragoslav, Broker/Owner REMAX Champions, semnează Observatorul Champions. Presă și întrebări despre metodologie: champions.brasov@remax.ro, +40 772 064 329. Vezi și standardul editorial.
Vrei să știi ce înseamnă cifrele pentru locuința ta? Instrumente