Când spunem „piața a scăzut cu 4,2% față de anul trecut”, cifra aia vine de undeva. Nu din impresia agentului de la vizionare, nu dintr-un sondaj, nu din portalurile de anunțuri. Vine din fișierele Excel pe care Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară le publică lunar, cu numărul de vânzări de imobile înscrise în cartea funciară, pe fiecare județ, pe fiecare municipiu reședință și pe cele șase sectoare ale Bucureștiului.
Articolul acesta spune cum am transformat fișierele alea într-un Radar pe care îl poate verifica oricine. Fără cifre interne de birou, fără interpretări: doar ce am construit, cum verificăm și unde se oprește.
Ce publică ANCPI, de fapt
ANCPI publică pe site, pentru fiecare lună, două pagini: una cu „statistica” lunii (tabele lunare) și una cu „evoluția” (cumulat de la începutul anului). Din ele descărcăm trei categorii de fișiere: cererile de carte funciară (online și la ghișeu, pe tipuri), ipotecile înregistrate lunar (pe categorii de imobile) și vânzările de imobile (pe categorii de imobile). Din mai 2025 există și un al patrulea fișier: vânzările pe municipiile reședință de județ și pe sectoarele Bucureștiului. Înainte de mai 2025, raportul acela pur și simplu nu exista pe site. De aceea seria pe municipii începe atunci, iar comparațiile cu anul anterior pe municipii devin posibile abia când seria are 24 de luni.
La data ultimei rulări complete, inventarul acoperă intervalul ianuarie 2022-iunie 2026: 54 de luni publicate, 338 de fișiere descărcate, fiecare cu numele, adresa de descărcare și luna de proveniență notate într-un inventar.
De ce nu e suficient să deschizi fișierele
Pentru că nu sunt la fel. În patru ani și jumătate, structura tabelelor s-a schimbat de mai multe ori: ipotecile au avut 13 coloane (active și radiate) până în februarie 2023, apoi 8; cererile au primit un tip nou, „bunuri viitoare”, din martie 2026, plus o foaie separată care duplică exact aceleași rânduri; fișierele de evoluție au coloana cu valoarea când pe poziția 4, când pe 8; numele județelor apar uneori cu erori de codificare a diacriticelor.
Și există anomalii care nu se văd decât dacă le cauți. În aprilie 2024, fișierele sunt inversate pe site: pagina de „statistică” servește fișierele de evoluție, iar pagina de „evoluție” servește tabelele lunare. Un program care ar avea încredere în numele paginii ar citi luna greșit. Al nostru se uită la conținut, nu la eticheta de pe pagină: recunoaște tabelul lunar după antetul lui și îl rutează corect. În februarie 2026, fișierul de evoluție a vânzărilor a fost publicat sub un nume atipic, cu „tranzacții” în loc de „vânzări”; clasificatorul acceptă ambele forme.
Toate aceste variante sunt documentate în metodologie. Nu ascundem niciuna, pentru că fiecare e un loc în care un cititor grăbit ar putea obține altă cifră decât noi.
Cele 38 de indicatori
Din fișiere extragem 38 de serii lunare: 15 pentru cereri (cinci tipuri, fiecare online, la ghișeu și total, plus totalurile), 11 pentru ipoteci (cinci categorii de imobile plus totalul, cu variantele „radiate” pentru perioada în care existau), 6 pentru vânzări (cinci categorii plus totalul) și 3 pentru evoluția cumulată de la începutul anului. Vânzările există pe două niveluri: județ (din 2022) și municipiu reședință (din mai 2025).
Unde o valoare e derivată, nu citită, spunem asta. Totalul cererilor pe județ e suma tipurilor; totalul național pe reședințe nu există în fișier, așa că nu îl publicăm; Bucureștiul pe scope reședință e suma celor șase sectoare și e marcat ca atare.
Cele 11.216 verificări
Un parser care nu e verificat e o sursă de erori cu aspect oficial. De aceea, după fiecare rulare, un al doilea program reia toate datele și le confruntă între ele, pe cinci direcții:
- Suma județelor față de totalul național, pentru fiecare indicator care are rând de total în fișier și pentru fiecare lună: 881 de verificări, cu o toleranță de 0,5%.
- Reședința nu poate depăși județul: pentru fiecare municipiu, fiecare lună și fiecare categorie, vânzările pe municipiu trebuie să fie cel mult egale cu cele pe județ: 3.528 de verificări.
- Nicio valoare negativă în nicio serie.
- Verificare cu referință externă: pentru Brașov, ianuarie și februarie 2026 față de aceleași luni din 2025, cifrele noastre se potrivesc cu o centralizare făcută manual, independent, în toleranța de trei puncte procentuale: 1.273 față de 1.478 (-13,9%) și 1.901 față de 2.446 (-22,3%).
- Fișierele de evoluție față de cele lunare: cumulatul de la începutul anului publicat de ANCPI trebuie să fie egal cu suma lunilor pe care le-am citit separat: 6.804 verificări. Aceasta e cea mai puternică, pentru că leagă două surse independente publicate de aceeași instituție.
Rezultatul rulării din 3 septembrie 2026 (prima versiune publică a site-ului, 1.0.0): 11.216 verificări trecute, 0 neconcordanțe găsite de testele de consistență. Cifra e afișată pe pagina de metodologie și se actualizează la fiecare rulare a pipeline-ului.
Cum se actualizează
Programul de actualizare compară inventarul de pe site cu ce avem deja și descarcă doar lunile care lipsesc. Dacă nu a apărut nimic nou, nu descarcă nimic și nu modifică nimic: două rulări consecutive lasă fișierele identice, octet cu octet. Când ANCPI publică o lună nouă, ea intră automat în Radar, în fișierele descărcabile, în raportul lunar și în abonarea pe email.
Și când ANCPI nu publică, nu inventăm. În vara lui 2026 site-ul ancpi.ro a afișat o perioadă o pagină temporară, iar paginile de statistici răspundeau cu eroare; Radarul a rămas la iunie 2026 și a spus asta explicit pe calendarul datelor.
Ce nu poate face
Datele ANCPI sunt numărători complete de tranzacții înscrise în cartea funciară, nu prețuri. Radarul spune câte imobile s-au vândut, nu cu cât. Nu distinge apartamentele de case în interiorul categoriei „unități individuale”. Cererile nu includ cererile depuse pe email, cum notează ANCPI în fișiere. Reședințele de județ nu au istoric înainte de mai 2025. Toate aceste limite sunt scrise pe pagina de metodologie, lângă formule.
De ce publicăm tot
Pentru că o cifră fără sursă e o părere. Fiecare număr de pe paginile Radarului poartă lângă el luna datelor, data la care le-am detectat și linkul către metodologie. Fișierele complete se descarcă în CSV, XLSX și JSON, sub licență CC BY 4.0, cu atribuirea „Champions Radar / ANCPI”. Dacă găsești o cifră care nu se potrivește cu sursa, scrie-ne: e exact genul de mesaj pentru care există pagina de contact.
Semnează: Florin Dragoslav, Broker și proprietarul agenției REMAX Champions. Publicat 3 septembrie 2026 în Jurnal | Tehnologie.